En cas d’incendie dans un logement, la question de la responsabilité se pose immédiatement. Contrairement à une idée reçue, toute personne occupant un bien n’est pas automatiquement présumée responsable.
Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., n° 23-18.152), la Cour de cassation apporte une précision importante :
👉 la présomption de responsabilité en cas d’incendie ne s’applique qu’au locataire, et non à un occupant à titre gratuit dans le cas d’une remise des clés avant la signature de l’acte’ définitif de la vente.
⚖️ Une règle réservée au locataire
L’article 1733 du Code civil prévoit que le locataire est présumé responsable en cas d’incendie, sauf s’il prouve une cause extérieure (force majeure, vice de construction, etc.).
Pourquoi ?
Parce que dans un bail :
- le locataire occupe le bien,
- et paie un loyer en contrepartie.
Cette relation contractuelle justifie qu’il supporte une responsabilité renforcée.
👉 En revanche, cette règle ne s’applique pas si l’occupation est gratuite. Sans loyer, il n’y a pas de bail… et donc pas de présomption automatique.
🏠 Le cas concret jugé en 2026
Dans cette affaire :
- des acquéreurs signent un compromis de vente,
- ils sont autorisés à occuper gratuitement le bien avant la vente définitive,
- un incendie détruit la maison,
- la vente est finalement abandonnée.
Le vendeur réclame alors réparation aux occupants, en invoquant la responsabilité automatique prévue pour les locataires.
❌ Refus de la Cour de cassation :
les acquéreurs n’étaient pas locataires, mais simplement occupants à titre gratuit.
👉 La présomption de responsabilité ne s’applique donc pas.
📌 Une position constante de la jurisprudence
Cette décision s’inscrit dans une logique déjà bien établie :
- la présomption ne joue que dans un véritable rapport locatif (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-16.555) ;
- elle ne s’applique pas en l’absence de lien direct de location (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-12.370) ;
- et aucune présomption équivalente ne pèse sur le propriétaire dans la situation inverse (Cass. 3e civ., 9 décembre 2009, n° 08-21.592).
👉 La Cour adopte donc une interprétation stricte : pas de bail = pas de présomption.
🧠 Ce qu’il faut retenir
✔️ Être occupant ne suffit pas à être présumé responsable d’un incendie
✔️ Seul le locataire est concerné par cette règle
✔️ L’occupation gratuite échappe à ce régime
✔️ Dans ce cas, le propriétaire doit prouver une faute pour engager la responsabilité
⚠️ Conseils pratiques
Cette décision invite à la vigilance, notamment en matière immobilière :
- Avant une vente, il est fréquent d’autoriser l’acquéreur à entrer dans les lieux
- Si cette occupation est gratuite :
- le vendeur ne bénéficie d’aucune protection automatique
- il doit être particulièrement attentif :
- à la rédaction des conventions,
- à la répartition des risques,
- et surtout au maintien des assurances
👉 En pratique, anticiper contractuellement ces situations est essentiel pour éviter les mauvaises surprises.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 janvier 2026, n° 23-18.152
